（第1号）
当前，某些房地产交易者为规避房地产交易税费等，采取一些不正当，甚至非法的方式进行房地产交易。这些行为隐藏着很大的风险，会损害交易者自身的利益，特别是买方和相关利害关系人的利益。为此，我们发出如下风险提示，提醒广大房地产交易者及相关利害关系人，不要被表面上的短期利益所蒙蔽，使自己的合法权益遭受损害。
一、私下交易
表现形式：交易双方协商好买卖价格后，卖方先将房屋所有权证交给买方，买方支付大部分房款后，卖方以交钥匙等方式向买方移交房屋，待卖方领取房屋所有权证的期限达到减免税费的年限后，再到房地产权属登记部门办理过户手续。
风险分析：房屋所有权转移经房地产权属登记部门登记后才能生效，仅移交房屋本身，买方的权益还得不到保障。例如，卖方可以通过“遗失补证”的方式注销原房屋所有权证，重新申办新的房屋所有权证，然后将房屋卖给第三人；或者将房屋抵押套现；或者因卖方欠债等原因，房屋可能被依法查封、拍卖、抵债等。
二、通过公证方式交易
表现形式：交易双方通过办理房屋买卖合同公证的方式进行交易，待卖方领取房屋所有权证的期限达到减免税费的年限后，再到房地产权属登记部门办理过户手续。
风险分析：公证具有一定的法律效力，这种做法表面上看有了保障，实际上买方的权益还得不到可靠保障。房屋所有权证是证明房屋所有权的法定凭证，房屋所有权转移经房地产权属登记部门登记才后能生效。由于未办理房屋所有权过户手续，房屋在法律上仍然属于卖方。卖方如果将房屋抵押或者一房多卖，买方将会遭受无可挽回的损失。另外，如果未来的房价有较大幅度上升，卖方可能毁约不卖了；如果未来的房价有较大幅度下降，买方可能毁约不买了。
三、通过赠与方式交易
表现形式：交易双方私下完成交易后，以卖方将房屋赠与买方的名义，向房地产权属登记部门办理过户手续。
风险分析：交易双方签订的房屋赠与合同或协议属于民事合同，根据《合同法》第一百九十一条规定，“赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任”。例如，如果卖方与其他人发生房屋权属纠纷、房屋存在质量缺陷等，买方的权益难以得到保障。此外，在符合法定条件下，赠与人或者其继承人、法定代表人可以撤销赠与，可以向受赠人要求返还赠与的房产，从而买方作为受赠人的权益将难以得到保障。
四、不实申报成交价格
表现形式：交易双方协商好价格后，在房屋买卖合同中填写的“成交价格”低于实际成交价格，或者另行签订一份“成交价格”低于实际成交价格的房屋买卖合同，申报成交价格。
风险分析：以不实成交价格签订的房屋买卖合同属于以合法形式掩盖非法目的。根据《合同法》第五十二条规定，此种合同为无效合同，不受法律保护。此外，如果买方未来转让房产，卖出价与买入价的差额会被虚假扩大，需要多缴纳相关税费（例如土地增值税、所得税），从而得不偿失。另外，成交价格申报后，买方如果坚持以合同中的“成交价格”支付购房款，卖方的权益将无法得到保障。
五、利用他人身份证骗贷
表现形式：交易中的一方租用、借用或者盗用他人身份证，以他人名义签订房屋买卖合同后，通过办理抵押套取银行贷款，侵害银行和身份证持有人的权益。
风险分析：利用他人身份证签订房屋买卖合同、套取银行贷款，属于合同诈骗，依法最高可判处无期徒刑。居民身份证作为法定证件，应妥善保管。居民身份证被他人使用，可能成为被告，陷入纠纷诉讼之中。此外，出租、出借、转让居民身份证，违反了《居民身份证法》，将会受到处罚。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会
二○○七年二月七日
